关于《惠阳区关于确认国有建设用地基准容积率的实施意见（征求意见稿）》的政策解读

为进一步规范惠阳区国有建设用地管理，推动惠阳区土地资源有效利用，保障土地权利人合法权益，我局草拟了《惠阳区关于确认国有建设用地基准容积率的实施意见（征求意见稿）》。为便于更好地理解《实施意见》相关内容，现将有关情况解读如下：

制定背景

由于历史土地管理政策不完善，我区早期出让土地存在未约定容积率的情况，用地权益不明，造成相关用地的土地开发利用、土地使用权盘整收回、土地使用权权属处置等业务无法正常开展，影响了我区土地资源有效利用以及土地权利人合法权益的实现。我区于2016年5月20日发布了《惠州市惠阳区人民政府关于确认建设用地容积率的实施意见》（惠阳府〔2016〕25号），该《实施意见》促进了历史出让用地开发建设，平衡了土地使用权人权益及地方财政收入，取得了较好的经济效果、社会效果。该《实施意见》（惠阳府〔2016〕25号）有效期届满已失效，为进一步规范我区国有建设用地管理，推动惠阳区土地资源有效利用，保障土地权利人合法权益，现结合我区实际情况，草拟了《惠阳区关于确认国有建设用地基准容积率的实施意见（征求意见稿）》。

二、制定依据

（一）《中华人民共和国城乡规划法》

（二）《建设用地容积率管理办法》

（三）《中华人民共和国土地管理法》

（四）《惠州市城乡规划管理技术规定（2023年）》

三、主要内容

《实施意见》的主要分为五部分，包括：

第一部分 指导原则

本实施意见本着规范、公平、合理的原则，适用于解决我区2016年6月30日前出让的部分国有建设用地（土地用途包括综合用地、住宅用地、商业用地）在办理国有土地出让手续和开发建设过程中未约定容积率的问题。工业用地则不适用本实施意见。

第二部分 适用范围

本部分内容主要明确了四种适用的国有建设用地范围，包括：（一）已完成建设并办理了《房屋所有权证》的国有建设用地。（二）已竣工验收尚未办理《房屋所有权证》的国有建设用地。（三）《惠州市惠阳区人民政府关于确认建设用地基准容积率的实施意见》（惠阳府〔2014〕48号）实施前，已取得《建设工程规划许可证》（含在建、未建）的国有建设用地。（四）未取得《建设工程规划许可证》的国有建设用地（含未出具规划条件、已出具规划条件）。

第三部分 实施标准

本部分内容主要明确了不同国有建设用地范围内容积率的确定标准。已完成建设并办理了《房屋所有权证》的，或已竣工验收尚未办理《房屋所有权证》的、或在《惠州市惠阳区人民政府关于确认建设用地基准容积率的实施意见》（惠阳府〔2014〕48号）实施前，已取得《建设工程规划许可证》（含在建、未建）的国有建设用地，按原规划行政主管部门原批准的容积率，确认为原出让土地的容积率。

未取得《建设工程规划许可证》的国有建设用地（含未出具规划条件、已出具规划条件），按照建设用地所在辖区确定基准容积率：国有建设用地位于惠阳中心城区（含淡水、秋长、三和街道，沙田镇）范围内，基准容积率为2.4；国有建设用地位于新圩、镇隆、永湖、良井、平潭镇范围内，基准容积率为2.0。

明确超出基准容积率需补交地价款

本部分内容主要明确对于符合国有建设用地范围第（四）种的情况，经自然资源部门批准其容积率超过本意见第三条规定的基准容积率部分的，需按规定补交地价款。

明确土地出让合同未约定商住比例的相关要求

本部分内容明确了土地出让合同中未确定商业、住宅比例的商住用地（出让年限为50年）、综合用地和城镇混合住宅用地，其住宅和商业所占的土地面积比例按照住宅占90%、商业占10%进行界定。

规定本实施意见施行日期及有效期

本意见自印发之日起施行，有效期5年。

四、新旧政策差异

删除了适用建设用地范围第四条：《惠州市惠阳区人民政府关于确认建设用地基准容积率的实施意见》（惠阳府〔2014〕48 号）实施前，已按规划行政主管部门出具的规划条件公开挂牌转让（挂牌公告已附规划条件），但规划条件未纳入国土转让合同的建设用地。该类型业务已处理完毕，故作了删减。

五、涉及范围

惠阳区2016年6月30日前出让的部分国有建设用地（土地用途包括综合用地、住宅用地、商业用地）在办理国有土地出让手续和开发建设过程中未约定容积率的问题，适用本《实施意见》。

六、关键词诠释

基准容积率：指城市更新单元内开发建造用地的计容积率修建面积与开发建造用地上积的比率。

综合用地：指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地。

七、解读单位和解读人

解读单位：惠州市惠阳区自然资源局

解读人：黄挺辉

联系电话：0752-3369687