一、《意見》起草背景和總體框架  

　　（一）起草背景  

上世紀(jì)90年代以來，惠陽區(qū)客觀上出現(xiàn)了一定數(shù)量的個人住宅規(guī)劃小區(qū)。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展地推進，個人住宅規(guī)劃用地與土地集約利用、人居環(huán)境優(yōu)化、城市形象提升之間的矛盾日益凸顯。  

為高效地推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約利用，提升城市形象，區(qū)住建局、區(qū)國土資源分局，結(jié)合惠陽實際，參照惠州市“三舊”改造相關(guān)辦法起草了本《意見》，作為個人住宅規(guī)劃用地整合開發(fā)操作依據(jù)。  

　?。ǘ┛傮w框架  

《意見》共6章19條。第一章總則，對《意見》中相關(guān)術(shù)語進行釋義、闡述了《意見》適用范圍、遵循原則。第二章整合開發(fā)模式，明確了不同情形下的整合開發(fā)模式主體，以及整合開發(fā)方式。第三章整合開發(fā)要求，規(guī)定了整合開發(fā)須滿足的條件，明確了整合開發(fā)主體單位的責(zé)任。第四章政策扶持，對整合開發(fā)的實施，給出了具體技術(shù)操作指引及相應(yīng)規(guī)費稅收優(yōu)惠政策。第五章整合開發(fā)流程，明確了土地整合后開發(fā)建設(shè)相關(guān)程序。第六章附則，規(guī)定《意見》的有效期。  

　　二、《意見》的起草依據(jù)  

《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）、國土資源部《關(guān)于大力推進節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見》（國土資發(fā)〔2012〕47號）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府[2016]96號）》、《惠陽區(qū)關(guān)于個人住宅規(guī)劃建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實施意見》  

　　三、對幾個重點問題的說明  

（一）術(shù)語定義及使用范圍  

《意見》中個人住宅用地，是指早期規(guī)劃獨立占地，由居民或村民自行建設(shè)、規(guī)劃成片且經(jīng)現(xiàn)場勘查可整合建設(shè)的用地。  

《意見》適用于惠陽區(qū)范圍早期已辦理國有土地使用證的個人住宅規(guī)劃用地（含已由企業(yè)收回的個人住宅規(guī)劃用地）的整合開發(fā)。  

（二）關(guān)于整合開發(fā)模式  

《意見》對整合開發(fā)模式，分了兩種整合開發(fā)主體。一是由于依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃或土地利用規(guī)劃，造成個人住宅規(guī)劃用地性質(zhì)全部或部分變更后剩余部分無法利用的，由政府主導(dǎo)盤整收回。二是對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的個人住宅規(guī)劃用地，引導(dǎo)、鼓勵社會企業(yè)收購整合開發(fā)。  

對于整合開發(fā)收購方式，本《意見》未作硬性規(guī)定，可以是貨幣補償或物業(yè)置換等方式。  

　?。ㄈ╆P(guān)于整合開發(fā)要求  

《意見》中對整合開發(fā)要求作了相關(guān)規(guī)定，即必須符合上層次的規(guī)劃要求。  

　?。ㄋ模╆P(guān)于政策扶持  

《意見》規(guī)定各個人住宅規(guī)劃用地過戶到開發(fā)公司名下或合并到各業(yè)主成立的合作公司名下，交易過戶按個人住宅地塊規(guī)劃條件確定的容積率執(zhí)行。個人住宅地塊規(guī)劃條件確定的容積率基于《惠陽區(qū)關(guān)于個人住宅規(guī)劃建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實施意見》的相關(guān)規(guī)定：“惠陽中心城區(qū)（含淡水、秋長街道辦、沙田鎮(zhèn)、惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）范圍內(nèi)，臨寬度小于24米規(guī)劃道路的個人住宅用地容積率定為2.4；臨寬度大于或等于24米規(guī)劃道路的個人住宅用地容積率定為3.0”、“按上述容積率出具的個人住宅地塊規(guī)劃條件只作為辦理國土手續(xù)使用，不作為土地開發(fā)強度的依據(jù)”。  

《意見》規(guī)定各地塊實際可開發(fā)建設(shè)計容積率建筑面積為各個人住宅規(guī)劃用地面積與層數(shù)的乘積。個人住宅規(guī)劃用地層數(shù)以《惠陽區(qū)關(guān)于個人住宅規(guī)劃建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實施意見》控制的標(biāo)準(zhǔn)確定：“土地開發(fā)強度按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：臨寬度小于或等于8米街(巷)道的地塊建設(shè)控制4層； 臨寬度大于8米，小于或等于12米街(巷)道的地塊建設(shè)控制5層； 臨寬度大于12米，小于或等于16米街(巷)道的地塊建設(shè)控制6層； 臨寬度大于16米，小于24米街道的地塊建設(shè)控制7層；臨寬度大于或等于24米以上街道的地塊原則上按8層?！?/span>  

考慮到整合開發(fā)難度大，實施成本高，為鼓勵企業(yè)整合開發(fā)，提高企業(yè)整合開發(fā)積極性，本《意見》對整合開發(fā)項目的容積率、建筑密度、綠地率、停車位等指標(biāo)作了適當(dāng)?shù)姆艑挘渲腥莘e率政策扶持較大，有別于正常掛牌出讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策。  

　　（五）關(guān)于整合開發(fā)流程  

整合開發(fā)流程規(guī)定了整合后項目審查、審批的相關(guān)辦理程序。  

附：《惠陽區(qū)個人住宅規(guī)劃用地整合開發(fā)實施意見》