為妥善解決我區在實施不動產登記中心發現的若干歷史遺留問題，保護權利人合法權益，本著尊重歷史、實事求是、邊民利民、簡化辦事程序、依法登記的原則，結合惠陽區實際，我局草擬了《惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留實施意見（修訂稿）》，現公開向社會廣泛征求意見。

　　歡迎社會公眾、專家學者、企事業單位、機關團體等提出書面修改意見和建議。意見征集起止日期為：2025年4月21日至2025年4月28日，在此期間可通過以下途徑和方式提出意見（請寫明修改意見及理由，單位或社會團體提出意見請加蓋本單位公章，個人提出意見請注明意見提出人的姓名、工作單位、地址郵編和聯系電話等，反饋意見請注明“惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留實施意見建議”字樣）： 

　　一、通過電子郵件方式將意見發送至郵箱：hyqzrzyjgt@huiyang.gov.cn。

　　二、通過信函方式將意見郵寄至：廣東省惠州市惠陽區政務服務中心B棟510室（郵編：516211），注明“惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留實施意見建議”字樣。

　　三、通過在線方式提交意見（具體提交方式詳見本網頁下欄的提示）。

　　感謝您的參與和支持！

　　特此公告。

　　附件：1.惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留實施意見（修訂稿）

　　             2.關于《惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留實施意見（修訂稿）》的解讀

惠州市惠陽區自然資源局  

2025年4月21日

附件2

關于《惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留實施意見（修訂稿）》的解讀 

　　為妥善解決我區在實施不動產登記中發現的若干歷史遺留問題，保護權利人合法利益，本著尊重歷史、實事求是、便民利民、簡化辦事程序、依法登記的原則，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等相關規定，結合我區實際，區自然資源局在2022年印發《惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留問題實施意見》（下稱“實施意見”），該實施意見將于今年6月25日到期，現根據《實施意見》3年實施情況擬定《惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留問題實施意見》（修訂稿）。

　　一、背景依據

　　（一）出臺背景

　　為妥善解決惠陽區在實施不動產登記過程中發現的若干歷史遺留問題，保護權利人合法權益，依據國家和地方相關法律法規及政策文件，結合惠陽區實際情況，于2022年制定印發《惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留問題實施意見》，現該實施意見即將到期，根據3年實施情況，擬定《惠州市惠陽區自然資源局關于惠陽區解決不動產登記若干歷史遺留問題實施意見》（修訂稿）。

　　（二）出臺依據

　　1.《中華人民共和國土地管理法》

　　2.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

　　3.《不動產登記暫行條例》

　　4.《不動產登記暫行條例實施細則》

　　5.《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）

　　6.《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規字〔2018〕5號）

　　7.《關于貫徹執行〈廣東省自然資源廳關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見〉的通知》（惠陽府辦〔2019〕18號）

　　二、目標任務

　　妥善解決惠陽區在實施不動產登記過程中發現的若干歷史遺留問題，保護權利人合法權益。

　　三、主要內容

　　（一）適用范圍

　　時間范圍：適用于2016年6月30日前惠陽區國有土地范圍內不動產登記歷史遺留問題的處理。

　　土地類型：僅適用于國有土地，集體土地不適用。

　　（二）商品房、公有住房（包括房改房、單位福利房）登記問題

　　國有劃撥土地轉讓登記：

　　1.補繳土地出讓金：按房產評估價格的1%計收，土地出讓年限統一為住宅用地70年，商業用地40年。

　　2.保留原劃撥性質：未發生實質性交易的登記（如遺失補辦、繼承、抵押登記、離婚析產）可保留原劃撥土地性質，轉移登記時再補繳土地出讓金。

　　用地手續不完善：

　　1.土地用途確定：依據房屋登記用途確定，土地參照“劃撥”管理。

　　2.補繳土地出讓金：轉移登記時按房產評估價格的1%計收，土地出讓年限同上。

　　（三）原開發商名下土地使用權被查封

　　購房人已取得房屋所有權證：可辦理不動產轉移登記和抵押登記。

　　購房人已辦理預購商品房預告登記：開發商辦理首次登記后，可辦理商品房轉移登記及抵押預告登記轉為抵押權登記。

　　（四）房屋所有權與土地使用權權利主體不一致

　　雙方共同申請：注銷原土地使用權登記及證書，辦理房屋、土地權利主體一致的不動產登記。

　　單方申請：出具具結書并公告無異議后，辦理房屋、土地權利主體一致的不動產登記。

　　（五）工業項目抵押登記

　　國有工業用地抵押：參照《廣東省人民政府辦公廳印發關于深化工業用地市場化配置改革若干措施的通知》執行。

　　超宗建筑物或未取得產權證建筑物：不予辦理不動產抵押登記，僅可對宗地內的土地使用權和取得房屋所有權證建筑物辦理抵押登記。

　　（六）自建住房登記

　　1987年1月1日之前已建成房屋：視為具有土地權屬來源的劃撥土地，按現狀測繪落宗及辦理不動產登記。

　　1987年1月1日至2016年6月30日期間建成房屋：按現狀測繪落宗，經核實土地權利清晰、無爭議，補償已落實到位的，可以協議出讓方式完善土地使用權手續。

　　（七）惠陽區屬行政事業單位不動產登記

　　已取得用地手續，地上房屋無報建手續：只登記土地使用權，不登記房產權利。

　　地上房屋已取得報建手續，未取得土地批準文件：按劃撥方式辦理用地手續后，核發房地一體的不動產權證書。

　　用地及房屋均無相關審批手續：

　　1987年1月1日前建成房屋：按劃撥方式辦理用地手續后進行不動產登記。

　　1987年1月1日至2016年6月30日期間建成房屋：按劃撥方式辦理用地手續后進行不動產登記。

　　（八）其他登記類型

　　個人住宅用地功能批準為商業或商鋪：按照《建設工程規劃許可證》附件中《報建功能登記表》的房屋使用功能辦理不動產登記。

　　已建房屋有國有土地使用權證書但無房屋所有權證：因繼承或生效法律文書申請不動產登記的，可先行辦理土地使用權繼承或協助人民法院登記。

　　不動產建筑層數、占地等情況與不動產登記簿不一致：按原登記權利狀況先行辦理相關繼承或協助人民法院登記。

　　自建房房屋所有權證與國有土地使用權證書登記用途不一致：繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記。

　　已確權登記在開發商名下的房產：需由開發商申請完善用地手續后再辦理不動產登記。

　　商品房、公有住房及其他已分層分套的房產：土地使用權人仍登記在原開發建設單位名下的，在辦理不動產統一登記時應注銷原土地使用權登記信息。

　　四、利企惠民措施

　　《實施意見》為支持國有工業用地，根據《廣東省人民政府辦公廳印發關于深化工業用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）第（七）點“國有工業用地地上無合法報建手續的建（構）筑物及其附屬設施不得納入抵押物，抵押權實現時按照雙方約定的方式與抵押物一并處置”之內容，明確工業用地地上存在無合法報建手續建筑的，可單獨就用地辦理抵押。

　　《實施意見》明確了對已取得房屋所有權證書、沒有合法土地權屬來源的自建房問題的處理方式。按照《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》第一點“一、用地手續不完善的問題......對于其他建設項目，可以按照地方實際情況，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協議出讓等方式按照項目建設時的政策規定補辦用地手續。對于已經辦理了房屋所有權登記的，經公告權屬清晰無爭議的,報經地方人民政府同意,直接按現狀核發用地劃撥決定書或者補辦協議出讓手續”之規定，對于用地手續不完善的項目，各地可以按照地方實際情況，進行分類處理，已辦房產證的，經地方人民政府同意，可以直接按現狀予以劃撥，也可以進行協議出讓。基于1987年1月1日《土地管理法》實施，規定了1987年1月1日之前已建成的房屋（已取得房屋所有權證書）可直接認定用地為劃撥用地，之后，則需以協議出讓方式補辦用地手續。

　　五、前后政策差異

　　實施意見（修改稿）把第二大點第（一）條房產評估價格問題，原內容“應補繳的土地出讓金按房產評估價格的1％計收，房產評估價格由自然資源部門函詢稅務部門確定”修改為“應補繳的土地出讓金按房產評估價格的1％計收，房產評估價格由自然資源部門委托評估機構出具評估結果確定”。

　　解讀單位：惠州市惠陽區自然資源局

　　解讀人：王思源

　　聯系電話：0752-3369687